融众案银行公证处担保公司连带赔偿三百多万

作者：系统管理员    日期：2007-11-03

　 
　　据现代快报报道 29日，白下区法院正式下发了融众挪用房款案的一审判决，融众公司败诉，涉案的银行、南京市公证处、担保公司也被判决“承担连带责任”，要替融众公司偿还其无力偿还的房款300多万。26户市民被挪用的房款一大半有了着落，此案也为今后南京的二手房交易确立了若干新规则。
　　
　　 银行对房款应尽特别注意义务
　　中介挪用房款
　　纵容者要担责
　　“这次受害市民可谓是大获全胜啊！”29日，融众案的原告代理律师、江苏三法律师事务所律师戎浩军兴奋地告诉记者。因为本案中，市民的房款是被融众挪用的，但因为融众无力偿还，所以市民们才把在房款被挪用过程中有过错的贷款银行、市公证处、恒泰、平涛、银佳等担保公司告上法庭，希望这些机构能先替融众支付购房人的房款。而判决的结果正如市民所希望的：上述机构均承担连带赔偿责任。
　　为什么会这么判？昨日记者拿到了厚厚的判决书，其中主要被告之一贷款银行认为：建设部和央行的321号文虽然对二手房款提出了规范结算的要求，但未对商业银行设定任何义务。可经过审理，法院显然不这么认为，判决书里，法院认为，银行、担保公司、市公证处“都应对接受其服务的客户遵循诚实信用的原则，本着为客户服务的宗旨，对客户交易结算资金的安全负有基本的注意义务”。
　　更为重要的是，法院还认为，在合肥桃园和天津汇众已经发生过中介卷款的前提下，建设部和央行的321号文《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》“更加凸显了银行、担保公司、房产中介对客户交易结算资金的安全所负有的特别注意义务”。房款划给担保公司虽然有交易市民签字的协议书，但银行既未就此向交易市民审核，又对担保公司没开房款专用结算账户放任不管，所以银行被判有过错。其余几家担保公司均因让市民在空白协议书上签字未尽告知义务或未开设专用资金结算账户而被判败诉。
　　 融众中介卷款案一审判决购房人“全面”胜诉
　　银行公证处担保公司要赔300多万
　　根据判决，贷款银行、南京市公证处以及三家担保公司要“对被告融众公司返还房款不能给付部分承担连带赔偿责任”。记者了解到，融众案中，被挪用的600多万有270万是首付，其余为贷款。而银行、公证处和担保公司牵涉其中的显然是贷款部分，也就是300多万。此外，本案的诉讼费也全部由融众公司承担，银行、市公证处以及三家担保公司也承担连带责任。也就是说，市民不用出一分钱。
　　“有了银行和公证处来赔偿，市民这300多万应该说能讨回来了。”朱军律师昨天告诉记者，几十万的房款对某些单位来说也许不算大数目，但对市民而言可能是一辈子的心血，关乎一家人的幸福。在起诉过程中，26户市民几乎个个为此忧心如焚，有的市民因此一病不起。昨天一户在住院卧床的市民听说“胜诉了”，甚至高兴地表示“感觉身体马上就能好，就快出院了”。市民可能会选择首先向贷款银行要求赔偿。
　　就此，南京房产中介管理部门有关人士表示：该判决不仅帮受害市民讨回了大半损失。更重要的是，它明确了南京二手房交易中的一些不规范操作的后果，就是要负赔偿责任。回过头来看融众案，虽然融众是实际挪用人，但在这个过程中，如果银行、担保公司、公证处不是“睁一只眼闭一只眼”，甚至协助它，融众根本不可能染指到房款。相信有了此案，南京的二手房款不仅有正规的监管账户，而且所有的银行、担保公司、公证处不仅不会协助中介挪用房款，而且还会主动对其进行监督，老百姓的房款就更安全了。
　　据悉，本案不排除银行、担保公司等被告再上诉的可能。但交易市民及代理律师都表示：有信心继续打下去，直到追回损失。此外，融众案中被挪用的270万首付只能向融众公司追讨，目前南京有关部门正对该中介的财务状况进行全面审计，以便找到资金流向，维护市民权益。快报记者孙洁
　　 关键环节
　　含糊公证书使房款最终被挪用
　　那么公证处又是怎么“犯错”的呢？它既不是金融机构，对321号文就该不太熟悉，怎么也牵涉其中呢？然而实际上，公证机构在本案中的过错比之担保公司或银行是“有过之而无不及”。因为本案判决书显示，市公证处居然无法证明公证时公证员在场，这直接违反了公证的有关法规。
　　判决书第12页有一段写着，用于申办公证申请人单方在(合同、申请书等)上签名、盖章的规范的公证文书应表述为“兹证明……在我的面前，在前面的(文件名称)上签名”，即公证员对其亲眼所见进行公证。而本案中的公证书的表述却为“兹证明某人与某人于2007年6月30日在江苏省南京市、在前面的《个人贷款划款承诺书》上签名……”法院据此认为，公证员未亲眼看见交易市民在承诺书上签名，即未亲自办理该公证事宜。
　　为什么这么判定？原告代理律师之一的朱军律师告诉记者：当时市民告诉他们，公证时公证员不在场，从头到尾都不知道做过公证。他们就疑惑：公证处胆子怎么这么大，居然这样也敢出具公证书？因此他们拿公证书请公证行内的专家一看，结果发现，这个公证书果然有玄机，一般此类公证都要写明是“在我的面前”、即公证员面前签名，以证明公证员在场。但该公证独独把这句话改成了“在江苏省南京市”，模糊处理了一下。“显然公证处做出这样的公证书也是经过了一番考虑的，打算就公证员不在场一事蒙混过关，可惜被我们发现了。”
　　据悉，被告的市公证处虽然最早也曾坚持说公证员在场，而且有公证笔录。但在市民的强烈质疑下，公证处最终没向法院提供笔录等相关证据。公证员最终被法院认定“不在场”，违反了公证的有关要求。而事实上，如果没有这份“不规范”的公证书，银行和担保公司绝对不敢把房款划给融众中介，市民的损失也就不会发生。
　　 交易黑幕
　　担保公司搞业务转包坐地分钱
　　在房款被挪用的链条上，忙前忙后忙贷款、对房款怎么进入融众账户最清楚，甚至直接经办人其实就是担保公司。因为从一开始，是一家名叫“恒泰”(有些案件是平涛担保)的担保公司提供空白的划款协议书，让市民签字，使交易市民在不知情的情况下房款被挪用。而后面，又是一家名叫“银佳”的担保公司替中介先从银行接房款，然后再转到融众账户里。
　　这些担保公司为什么甘于前后奔波，直接从事这些明显有违常规的事情，甚至不惜背上“欺诈交易市民”的恶名？本案的审理也揭开了这一行的“黑幕”。在昨天的判决书上，记者看到，以其中一笔交易为例，恒泰担保公司是在银行存了50万的担保金，而且和固定的银行有协议的情况下才能经办该行的贷款业务。恒泰接到市民的单子后，负责在其中传送文件；遇到公积金贷款的单子在银行贷款时，担保公司得换为“银佳”。恒泰一共收取购房人1500元，其中公证员是由恒泰进行联系的，公证费100元，银佳公司获得800元。
　　明明是一笔贷款为什么会有两家担保公司？业内人士告诉记者：其实并不需要两家，这就是所谓的“转包”。有的担保公司有公积金或某家银行的特定“资质”，因此几乎可以不具体经办都能坐地收钱。两家担保公司都要赚钱，那无疑是市民多掏了钱。这一套流程里，往往什么担保公司配什么银行、由哪家来公证都是固定不变的。为什么不变？“指定”背后往往就有回扣。
　　实际上，目前有些贷款不需要担保公司就能办，担保市场的混乱让市民多花了钱，还不安全。